不動産投資家に対する税務調査について税務調査専門税理士がご説明いたします。
■会社員が不動産投資を始めると会社に天引きされた源泉所得税が還付される
■不動産投資家に対する税務調査の重点項目はある程度定型化されている
■不動産投資の成否は税金面だけでなく毎月のキャッシュフローと出口戦略
会社員の場合、年に一回会社から交付される源泉徴収票を見て「こんなに所得税を払っていたのか!」と思い知らされる方が多いでしょう。
このことがきっかけで節税は出来ないものかと考え不動産投資を始める会社員の方が多いと思います。
ご存知のように、不動産所得が赤字になれば給与所得と損益通算が可能なため、所得税の確定申告をすることにより会社に天引きされた源泉所得税が還付されます。
とりわけ物件の購入初年度や多額な減価償却費を計上出来る期間は赤字になることが多いため、所得税の確定申告書を提出することで還付になる可能性が高いと言えるでしょう。
個人の不動産投資家に対する税務調査については、特に重点的に確認する項目がある程度定型化されています。
税務調査官が最も時間をかける重点項目が『家賃収入が漏れてないか』であることはもちろんなのですが、その他に不動産所得固有の論点として、
主に所得税の税務調査における問題点としては、建物・建物付属設備・構築物・土地の按分方法、土地取得のための借入金利子の処理や必要経費の事業専用割合などがあります。
また同様に、主に消費税の税務調査における問題点としては、不動産売買時における『課税となる建物』と『非課税となる土地』の評価があります。
いずれにしてもこれらの点については、税務調査官の重点項目として精査される可能性が高いことから
事前に不動産投資を得意とする税理士に相談するなどして、税務調査で否認されないために適正に申告しましょう。
なお毎年の家賃収入と異なり、物件を売却した際は譲渡所得として分離課税の対象となります。
短期間で売却すると高い税率が適用されてしまいますので、余程のことが無い限り5年を超えて物件を所有することが必要です。
私が考える『不動産を購入するに当たって最も大切なこと』、それは取得する物件が満足なキャッシュフローを不動産投資家に生み出してくれるのか、ということです。
賢明な不動産投資家であれば、節税は副次的なものにすぎない、と考えるべきです。
信頼できる不動産業者から利回り・積算評価共に問題のない物件を買付け、信頼できる金融機関から妥当な金利・返済期間で融資が引ければ、入口(物件の購入)としては一安心です。
幸運にも良い物件に巡り合えたとしても、不動産投資の成否は出口(物件の売却)まではわからないことを肝に銘ずる必要があります。
信用を毀損せず規模を拡大し不動産投資家として成功したいのであれば、税務調査等の税金面を含めとにかく不動産について勉強することです。
今の時代、学びの場はたくさんあるのですから。
財務省主税局勤務のほか東京国税局管内の税務署統括国税調査官や国税庁主任税務分析専門官等を経て退官。テレビ出演、新聞・雑誌等メディアに掲載多数。
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